【法令上の制限】建築基準法【宅建】

今回は法令上の制限建築基準法の講義を始めます。

（前回は都市計画法。まだ見ていない方は↓）

法令上の制限の学習の順番はこちらになります。

建築基準法とは

建築基準法とは

国民の生命、健康、財産の保護を図るため、建築物の敷地、構造、設備、用途に関する最低基準を定めた法律 国宝や重要文化財等に指定された建築物については適用されない

単体規程

防火壁・防火床	延 べ面積が1,000㎡超の建築物（耐火建築物または準耐火建築物を除く）は防火上有効な構造の防火壁・防火床によって有効に区画し、各床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内にしなければならない
避雷設備	高さが20m超の建築物には、有効な避雷設備を設けなければならない
非常用の昇降機	高さが31m超の建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない
居室の採光、換気	住宅の居室は、原則採光のための一定面積の窓その他の開□部を設けなければな らない→採光に有効な部分の面積＝居室の床面積×1/7以上

集団規程

集団規程	原則：都市計画区域および準都市計画区域内 例外：都市計画区域および準都市計画区域外であっても、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、地方公共団体は条例で一定の事項について、必要な制限を定めることができる

道路に関する制限

建築基準法の道路	原則：幅員4m以上の道路法による道路 例外：都市計画区域・準都市計画区域の指定や条例の制定等により、 集団規定が適用されることとなった時すでに存在し、現に建築物が立ち並んでいる幅員が4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの ★2項道路の場合、道路の中心線から2m下がった線が道路の境界線とみ なされる ★2項道路の場合、道路の反対側が川、崖地等のとき川・崖地等の線か ら4m下がった線が道路の境界線とみなされる
接道義務	原則：建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接していなければ ならない 例外： ★4m以上の道に2m以上接する建築物で利用者が少数であるものとして、用途および規模に関し特定行政庁が認めるものは道路に2m以上接していなくてもよい ★周囲に広い空き地がある場合等、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものについては、道路に2m以上接していなくてもよい ★地方公共団体は、特殊建築物や3階以上の建築物、延べ面積が1,000㎡超の建築物、敷地が袋路状道路のみに接する延ベ面積が150㎡超の建築物(―戸建て住宅を除く)などについて条例で必要な接道義務の制限を付加することができる(大きな建物なので緩和はできない)
道路内の建築制限	原則：道路内に建築物等を造成するための擁壁を建築してはならない 例外：以下の建築物は道路内に建築できる ①地盤面下に設ける建築物 ②公衆便所、巡査派出所など公益上必要な建築物で、特定行政庁が通 行上支障がないと認めて建築審査会の向意を得て許可したもの ③公共用歩廊などで、特定行政庁があらかじめ建築審査会の同意を得て、安全上、防火上、衛生上他の建築物の利便を妨げ、その他周囲の環境を害するおそれがないと認めて許可したものなど

用地制限

用途制限とは	地域ごとの特性に合わせて、建てられる建物の用途（住宅、店舗、工場など）を制限すること
複数の地域にまたがる	広いほうの用途制限が適用される
全ての地域で建築可能	神社・寺院・教会・保育所診療所・公衆浴場、巡査派出所・公衆電話所
住宅・共同住宅・寄宿所・下宿	工業専用地域以外可能

用途地域による建築物の用途制限の概要

用途地域による建築物の用途制限の概要

建ぺい率

建ぺい率	敷地面積に対する建築面積の割合
複数の地域にまたがる	加重平均
適用除外	①建蔽率の最高限度が8/10とされている地域内でかつ防火地域内にあ る耐火建築物等 ②巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊など ③公園、広場、道路、川などの内にある建築物で特定行政庁が安全 上、防火上、衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
緩和	①防火地域・準防火地域内の緩和 a建蔽率の最高限度が8/10とされている地域外で、かつ地域内にある建築物等 b防火地域内にある建築物で、耐火建築物等または準耐火建築物等 ab　どちらかを満たせば+1/10 ②角地等の緩和 特定行政庁が指定したものの内にある建築物+1/10 ★ab　両方を満たす場合2/10 ★建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合で、建物が耐火建築物等であるときは、 その敷地はすべて防火地域としてみなされる ★建物の敷地が準防火地域 と防火・準防火地域以外の区域にわたる場合で、建物が耐火建築物等・準耐火建築物等であるときは、その敷地はすべて準防火地域としてみなされる ★耐火建築物等・準耐火建築物等の「等」は、その建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物 ③一定の建築物で特定行政庁が安全上・防火上・衛生上支障がないと認めて (あらかじめ建築審査会の同意を得て)許可したものの建ぺい率は その許可の範囲内において建蔽率の限度を超えることができる

容積率

容積率	敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合
複数の地域にまたがる	加重平均
前面道路の幅員による容積率の制限	前面道路の幅員が12m以上→指定容積率 前面道路の幅員が12m未満→次のうち小さいほう ①指定容積率 ②前面道路の幅員×法定乗数(住居は4/10それ以外は6/10) 建築物の敷地面積が2つ以上の道路に面している場合には、最も幅員の広い道路が前面道路
特例	①地下室で住宅または老人ホーム等に供する部分の床面積は1/3を限度として延べ面積に算入しない ②エレベーターの昇降路、共同住宅または老人ホーム等の共用の廊下・階段の床面積、住宅または老人ホーム等にムに設ける機械室その他これ に類する建築物の部分で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるものの床面積は延べ面積に算入しない

斜線制限

	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限
第一種低層住居専用地域	〇	×	〇
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
第一種中高層住居専用地域		〇
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域			×
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
用途地域の指定のない地域

高さ制限

第一種低層住居専用地域	・軒の高さが7mを超える建築物 または ・地階を除く階数が3以上の建築物
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
第一種中高層住居専用地域	高さが10mを超える建築物
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域	日影規制なし
準工業地域	高さが10mを超える建築物
工業地域	日影規制なし
工業専用地域
用途地域の指定のない地域	地方公共団体が条例で定めるもの

低層住居専用地域等内の制限

高さの制限	原則：10mまたは12mのうち、都市計画 で定めた高さを超 えてはならない 例外： ①周囲に広い公園等がある建築物で、低層住宅に係る良好な住居の環境を害するおそれがないと特定行政庁が認めて許可したもの ②学校等、その用途によってやむを得ないと特定行政庁が認めて許可したもの
外壁の後退距離の限度	その限度は1.5mまたは1mとする

防火・準防火地域内の制限

特定用途制限地域	用途地域が定められていない土地の区域内において、良好な環境の形成・保持のために、応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域
複数の地域にまたがる	厳しいほうが適用される 原則：建築物の全部について、厳しいほうの規定が適用される 例外：建築物が防火地域外において、防火壁で区画されている場合は、その防火壁外の部分は厳しいの規定は適用されない
看板等の防火措置	防火地域内にある看板、広告塔、装飾塔等で―定のものは、その主要部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない
外壁	防火地域内または準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものは、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる

建築確認

建築確認とは

建築主は、建築物の工事前に、その建築物が法律に適合しているものかどうかのチェックを受けなければならない

建築確認が必要な建築物

適用区域	建築物の種類等		工事の種類
			建築		大規模の修繕・移転換え
			新築	増築・改築・移転
全国	①特殊建築物で、その用途部分の床面積が200㎡超のもの		〇	〇	〇
	②①以外の建築物で次のいずれかに該当するもの ・地階を含む階数が2以上 ・延べ面積が200㎡超		〇	〇	〇
一定の区域	③上記①②以外の建築物		〇	〇	×

建築確認の手続き

建築確認の手続き

工事：4日（×3日）以内に、建築主事等に到達するように、中間検査の申請（届出）をしなければならない

建築協定

建築協定	住民全員で自主的に決めた、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備に関するルール ・市町村が条例で定めた一定区域内 ・土地の所有者、借地権を有する者 ・土地の所有者等の全員の合意によって、建築協定書を作成し、これを特定行政庁に提出して、その認可を受ける ・変更→土地の所有者等の全員の合意 ・廃止→土地の所有者等の過半数の合意 建築協定の効力は、認可の公告があった日以後に土地の所有者等になった者にも及ぶ

まとめ

今回は建築基準法についてまとめました。

次回は国土利用計画法になります。

yuiの宅建講義では、勉強方法、超総復習講義、演習問題などを出しているので参考にしてみてください。

講義一覧はこちら

これまでの講義をまとめています。