【宅建業法】8種制限【宅建】

今回から宅建業法8種制限の講義を始めます。

（前回は広告・その他の規制になります。まだ見ていない方は↓）

宅建業法の学習の順番はこちらになります。

8種制限

8種制限とは

自ら売買のみ適用 ×媒介、代理 相手が宅建業者だと適用されない（不動産の知識がない買主を保護するため）

①クーリング・オフ制度 ②手付金等の保全措置 ③手付の性質、手付の額の制限 ④一定の担保責任の特約の制限 ⑤損害賠償額の予定等の制限 ⑥自己の所有に属しない物件の売買契約（他人物売買）の制限 ⑦割賦販売契約の解除等の制限 ⑧所有権留保等の禁止

①クーリング・オフ制度

クーリング・オフ制度	お客さんが行った契約や申込みをキャンセルすること
できない場所	①事務所 ②以下の場所で専任の宅建士を設置する義務がある場所 1.事務所以外で、継続的に業務を行うことができ施設を有する場所 2.一団の宅地建物の分譲を行う、土地に定着する案内所 3.宅建業者Aが売主となり、他の宅建業者Bに媒介または代理の依頼をしたときは、他の宅建業者Bの①②ABに該当する場所 ③買主が自ら申し出た場合の自宅、勤務先 ※申込を行った場所で判断
できない要件	①クーリング・オフができる旨、方法を宅建業者から書面で告げられた日から起算して8日を経過した場合（口頭で告げられたらいつでもクーリングオフ可能） ②買主が建物の引き渡しを受けかつ（×または）代金の全額を支払った場合
方法	書面で行う。効力は書面を発したときに生じる
効果	・宅建業者は、すでに受け取った手付金や代金等をすべて返さなければならない ・宅建業者はクーリング・オフに伴う損害賠償や違約金の支払いを請求はできない
申込者に不利な特約	無効。 申込者に有利な特約は有効（弱い買主を守るため）

②手付金等の保全措置

手付金等の保全措置

宅建業者は手付金等の保全措置をした後でなければ、手付金等を受け取れない ※手付金等には中間金も含まれる

	未完成物件	完成物件
保全措置の方法	①銀行等との保証委託契約 ②保険会社との保証保険契約	①銀行等との保証委託契約 ②保険会社との保証保険契約 ③指定保管機関による保全措置
保全措置不要	①買主への所有権移転登記がされたとき
	②手付金等の額が代金の5%以下かつ1,000万円以下	②手付金等の額が代金10%以下かつ1,000万円以下

③手付の性質、額

手付	売買契約において、買主が売主に対してあらかじめ交付する金銭等 手付の額は、代金（税込み）の20%まで、超えた場合超える部分につき無効 ※宅建業法では、どの種類の手付でも解約手付とされる
解約手付	買主→相手が履行に着手するまでは、手付を放棄して契約を解除できる 売主→相手が履行に着手するまでは、手付の倍額を現実に提供して契約を解除できる ※買主に不利な特約は無効

④担保責任の特約の制限

担保責任	完成したばかりの新築住宅を購入したが、その品質が契約の内容に適合していない場合に売主が負うべき一定の責任
宅建業法の規定	民法で規定する「買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」という期間制限の部分については、特約で引渡しの時から2年以上の期間を定めた場合、その特約は有効

⑤損害賠償の予定等

損害賠償の予定等

予定をした場合→損害賠償を合算した額が代金の10分の2を超えることができない。10分の2を超える定めをした場合、その超える部分（×すべて無効）が無効となる 予定をしていない場合→実損額を請求

⑥他人物売買

他人物売買

原則：宅建業者が自ら売主となる場合は、他人物売買は禁止 例外： ①自己の所有に属しない物件でも、現在の所有者との間で宅建業者が物件を取得する契約を締結している場合、売買契約を締結してもよい（ほぼ自分の）〇予約契約　×停止条件付契約 ②手付金等の保全措置を講じているとき、手付金等の保全措置を講じる必要がないとき

⑦割賦販売契約の解除

割賦販売	分割払いで商品を販売すること 買主が賦払金の支払いを履行しない場合、30日以上の期間を定めて、その支払いを書面で催告し、その期間内に支払いがないときでなければ、契約の解除や残りの賦払金の支払請求をすることができない

⑧所有権留保等の禁止

所有権留保の禁止	原則：宅建業者は宅地・建物の引渡しまでに、登記の移転をしなければならない 例外：宅建業者が受け取った金額が代金の額の10分の3以下であるとき買主が、所有権の登記をしたあとの代金債務について、これを担保するための抵当権や先取特権の登記の申請をする見込みがないときや、保証人を立てる見込みがないとき
譲渡担保の禁止	宅建業者は、宅地・建物を引き渡し、かつ、代金の額の10分の3を超える金額の支払いを受けたあとは、担保目的でその宅地・建物を譲り受けてはならない

演習問題

問1.宅地建物取引業者A社が、 自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結 した投資用マ ンションの売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合、Bは、投資用マンションに関する説明を受ける旨を申し出た上で、喫
茶店で買受けの申込みをした場合、その5日後、A社の事務所で売買契約を締結したときであっても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。

問2.宅地建物取引業者A社が、 自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結 した投資用マ ンションの売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合、A社は、契約解除に伴う違約金の定めがある場合、クーリング・オフ
による契約の解除が行われたときであっても、違約金の支払を請求することができる。

問3.宅地建物取引業者A社が、 自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結 した投資用マ ンションの売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合、買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAか
らクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合Eは 、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。

問4.宅地建物取引業者A社が、 自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関し、当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、当該建物について担保責任を負わない」旨の特約を定めることは宅地建物取引業法の規定に違反する。

問5.宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した。Aは 、宅地建物取引業者であるBとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めた。この特約は無効である。

問6.宅地建物取引業者Aが自ら売主としてマンション(販売価額3,000万円)の売買契約を締結した。Aは 、宅地建物取引業者でないEとの売買契約の締結に際し、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

問7.宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約を行った。Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物 を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。これは宅地建物取引業法の規定に違反する。

問8.宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約を行った。Aは宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。これは宅地建物取引業法の規定に違反する。

問9.宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合、Gの所有する宅地について、AはGと売買契約の予約をし、Aは当該宅地をHに転売した。これは宅地建物取引業法の規定に違反する。

問10.宅地建物取引業者Aが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合、Aが宅地又は建物の売買契約に際して手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、Aが契約の履行に着手するまでの間、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。

まとめ

今回は8種制限についてまとめました。

次回は報酬に関する制限になります。

yuiの宅建講義では、勉強方法、超総復習講義、演習問題などを出しているので参考にしてみてください。

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