【法令上の制限】都市計画法【宅建】

今回は法令上の制限都市計画法の講義を始めます。

法令上の制限の学習の順番はこちらになります。

都市計画法とは

都市計画法とは	住みよい街をつくるための法律
都市計画区域	どの区域について街づくりをするかを決め、区域を指定すること。 この指定された区域のことを都市計画区域と言う。 指定は、原則都道府県が行うが、複数の都府県にまたがって都市計画区域を指定する場合は、国土交通大臣が行う。

区域区分

区域区分	計画的に街をつくるため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けること ※区域区分は必要があるときに、都道府県が定めることができる ※定めない都市計画区域を非線引区域という
市街化区域	①すでに市街地を形成している区域②おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域	市街化を抑制すべき区域

地域地区

用途地域

住居系

第一種低層住居専用地域	低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
第二種低層住居専用地域	主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
田園住居地域	農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
第二種中高層住居専用地域	主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
第一種住居地域	住居の環境を保護するため定める地域
第二種住居地域	主として住居の環境を保護するため定める地域
準住居地域	道路の沿道として、地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域

商業系

近隣商業地域	近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
商業地域	主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域

工業系

準工業地域	主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
工業地域	主としてェ業の利便を増進するため定める地域
工業専用地域	工業の利便を増進するため定める地域

用途地域に関する都市計画に定める事項

必ず定める事項
建築物の容積率	すべての用途地域
建築物の建ぺい率	商業地域以外
建築物の高さの限度	第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ

必要に応じて定める事項
敷地面積の最低限度	すべての用途地域
外壁の後退距離の限度	第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域のみ

補助的地域地区

用途地域内のみに定めるもの

特別用途地区	用途地域内の一定の区域において、当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的のために、当該用途地域の指定を補完して定める地区
高度地区	用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区
高度利用地区	用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、以下を定める地区 ①容積率の最高限度、最低限度 ②建蔽率の最高限度 ③建築面積の最低限度 ④壁面の位置の制限
高層住居誘導地区	住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、一定の用途地域(第一種住居地域、住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域)で、建築物の容積率が得または器と定められた地域において以下を定める地区 →都心にマンションの建築を誘導して都心の人気を促すための施策 ①容積率の最高限度 ②建ぺい率の最高限度 ③建築物の敷地面積の最低限度
特例容積率適用地区	一定の用途地域内の適正な配置および規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築物の容積率の限度からみて未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区
居住環境向上用途誘導地区	立地適正化計画に記載された、居住誘導区域のうち、その居住誘導区域に係る居住環境向上施設を有する建築物の建築を誘導する必要があると認められる区域に定める地区

角途地域の内外を問わず定めることができるもの

特定街区	市街地の整備改善を図るため街区の整備または造成が行われる 地区について、以下を定める街区 ①容積率 ②建築物の高さの最高限度 ③壁面の位置の制限
防火地域・準防火地域	市街地における火災の危険を防除するため定める地域
景観地区	市街地の良好な景観の形成を図るために定める地区
風致地区	都市の風致を維持するために定める地区

用途地域外のみに定めることができるもの

特定用途制限地域

用途地域が定められていない土地の区域内において、良好な環境の形成・保持のために、応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域

都市施設

都市施設とは	道路、上下水道、公園など、都市生活で必要な施設
市街化区域、非線引区域	道路、下水道、公園を必ず定めなければならない
住居系の用途地域	義務教育施設も必ず定めなければならない
都市計画区域外	特に必要な場合には、都市施設を定めることができる

地区計画等

地区計画とは

小規模な地区を対象 一定の地区計画の区域内で、土地の区画形質の変更・建築物の建築・工作物の建設をしようとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、一定事項を市町村長に届け出なければならない

都市計画の決定続き

都市計画を定める者	都市計画は、原則として都道府県および市町村が定める。なお、2つ以上の都府県の区域にわたる都市計画区域に係る都市計画は、都道府県が定めるものについては国土交通大臣が定める。
都市計画の決定等を提案できる者	その土地所有者等は、都道府県または市町村に対して、都市計画の決定または変更を提案することができる。 この提案を行う場合、対象となる土地の区域内の土地所有者等の3分の2以上の同意を得ている必要がある。

開発許可　全体像

開発許可

開発許可	開発行為を行おうとする場合、原則都道府県知事の許可が必要
開発行為とは	主として、建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更
特定工作物とは	第一種→コンクリートプラント、アスファル トプラントなど 第二種→ゴル フコース、1ha以上の運動・レジャー施設、1ha以上の墓園※1ha=10,000㎡

許可不要

小規模な開発行為	市街化区域→1,000㎡未満（一定区域は500㎡未満） 市街化調整区域→小規模でも必ず開発許可が必要 非線引区域→3,000㎡未満 準都市計画区域→3,000㎡未満 以外の区域→10,000㎡未満
農林漁業用の建築物	市街化区域の区域内において行う、以下の開発行為 ・農林漁業用の一定の建築物を建築するために行う開発行為 ‘・農林漁業を営む者の居住用建築物を建築するために行う開発行為
その他	・公益上必要な建築物を建築するための開発行為（×病院） ・〇〇事業の施行として行う開発行為 ・非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為 ・通常の管理行為、軽易な行為等

開発許可　流れ

開発許可の申請	開発許可を申請 しようとする者は、あらかじめ下記の協議・同意が必要となる ①開発行為に関係がある公共施設の管理者との協議・同意 ②開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者との協議 ③開発区域内の土地等の権利者の相当数の同意 一定事項を記載した開発許可申請書を都道府県知事に提出する ・開発区域の位置、区域、規模・予定建築物等の用途・開発行為に関する設計・工事施行者など ★必ず書面で申請する ★同意を得たことを証する書面、協議の経過を示す書面などを添付する
許可・不許可の審査	都道府県知事は、開発許可の基準に照らし合わせて、許可・不許可を決定する
開発許可・不許可の処分	都道府県知事は、開発許可の申請があったときは遅滞なく、許可または不許可の処分を文書によってしなければならない
不服申立て等	開発許可制度に関する処分に不服がある場合、開発審査会に対して不服申立てをすることが できる

開発許可　手続き

開発許可	先ほどの開発許可を行う
開発登録簿に登録	都道府県知事は、開発許可をしたときは、一定の事項を開発登録簿に登録する ・開発許可の年月日・建築物等の用途・公共施設の種類、位置、区域など
開発行為	変更の許可等 原則：都道府県知事の許可が必要 例外：次の場合には変更の許可は不要 ①軽微な変更②開発許可を要しない開発行為への変更 開発行為の廃止 開発許可を受けた者は、当該工事を廃止したときは、遅滞なく、都道府県知事に届け出なければならない 地位の継承 一般承継：開発許可を受けた者の相続人等は、 なんら手続 をすることなく、開発許可にもとづく地位を承継する 特定承継：開発許可 を受けた者から開発区域内の土地の所有権その他開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者は、都道府県知事の承認を受けて、開発許可にもとづく地位を承 継することができる
工事完了の届出	開発許可を受けた者は工事が完了したら都道府県知事に届け出る
完了検査、公告	都道府県知事は、 ①遅滞なく、工事が開発許可の内容に適合しているかを検査する ②検査がOKな ら、検査済証を交付し、遅滞なく、工事完了の 公告を行う
公共施設の管理	開発行為に関する工事によって、公共施設が設置された場合、その公共施設は、工事完了の公告の日の翌日に、公共施設の存在する市町村の管理に属するものとなる

開発許可　建築行為の制限

開発区域内における建築物の制限

公告前	原則：開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があ るまでは建築物の建築等はできない 例外：以下の場合、工事完了の公告前でも建築物の建築等ができる ①工事のための仮設建築物を建築または特定工作物を建設するとき ②都道府県知事が支障がないと認めたとき ③開発行為に同意していない土地所有者等がその権利の行使として建築するとき
公告後	原則：開発許可申請書に記載した予定建築物等以外のものは建築等ができない 例外：以下の場合、予定建築物等以外のものでも建築等ができる ①都道府県知事等が許可したとき（×届出） ②開発区域内の土地について、用途制限等が定められているとき

その他建築の制限

市街化調整区域で開発区域以外の区域にかかる建築の制限	原則：都道府県知事の許可がなければ、建築物の新築・改築・用途変更、第一種特定工作物の新設はできない
田園住居地域内の場合	原則：田園住居地域内の農地 (耕作目的の土地)の区域内で、以下のいずれ かを行おうとする者は、市町村長の許可を受けなければならない ①土地の形質の変更②建築物の建築その他工作物の建設③土石などの物件の堆積

都市計画事業制限

都市計画事業とは

認可または承認を受けて行われる都市計画施設の整備に関する事業および市街地開発事業のこと

市街地開発事業等予定区域内の制限

原則：市街地 開発事業等予定区域内で、以下の行為を行おうとする場合 は、都道府県知事等の許可が必要 ①建築物の建築 ②土地の形質の変更 ③工作物の建設 例外：以下の場合許可不要 ①軽易な行為 ②非常災害のために必要な応急措置として行う行為 ③都市計画事業の施行として行う行為

都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内の制限

原則：都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内で建築物の建築 をしようとする場合は、都道府県知事等の許可が必要 例外：以下の場合許可不要 ①軽易な行為 ②非常災害のために必要な応急措置として行う行為 ③都市計画事業の施行として行う行為

都市計画事業地内の制限

原則：都市計画事業の認可または承認の告示があったあとは、事業地内 において、都市計画事業の施行の障害となるおそれがある以下の行為を行お うとする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない ①建築物の建築 ②土地の形質の変更 ③工作物の建設 ④重量5トン超の物件の設置・堆積 例外：なし

まとめ

今回は都市計画法についてまとめました。

次回は建築基準法になります。

yuiの宅建講義では、勉強方法、超総復習講義、演習問題などを出しているので参考にしてみてください。

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